Om du vill bygga en ny byggnad behöver du en bit mark. Storleken, läget och sist men inte minst köpeskillingen är de avgörande kriterierna för den blivande villaägaren vid val av fastighet. Men kan du verkligen lita på det på ett säkert sätt? Hur är det med de djupare lagren av jorden? Vilken viktig roll spelar de? En markrapport bör ge tillräcklig planeringssäkerhet med sin information.
Vad är en jordrapport?
En markrapport är en rapport som ger information om en marks beskaffenhet med hänsyn till dess lämplighet som byggarbetsplats. Den innehåller resultaten av utforskningen och undersökningen av byggplatsen. Det inkluderar också expertens bedömning av dessa resultat och de konsekvenser som blir följden för planeringen av byggnaden. Den innehåller bland annat följande information:
- jordens bärighet
- Information om grundvatten
- Beskrivning av geologi
- möjliga ekologiska bördor
- Perkolationsförmåga och frostbeständighet i jorden
- jordtyp och jordklass
- Specifikationer för tätning av byggnaden
En markrapport ger information om geologiska särdrag på byggarbetsplatsen i god tid innan byggstart och ger därmed byggherren planeringstrygghet.
Problem som grundvatten kan orsaka
Grundvattnet i de djupare lagren av jorden kan orsaka problem med den uppförda byggnaden. Det är därför viktigt att undersöka dess beteende innan bygget påbörjas. Det största problemet är det så kallade pressvattnet som sätter press på byggnadens tätningar. Detta är särskilt fallet när sippvatten inte kan rinna bort väl eller grundvattenytan generellt är hög. Om detta är känt innan byggstart kan lämpliga åtgärder vidtas. En källare behöver till exempel dränering för att väggarna inte ska bli fuktiga. Men även hus utan källare är inte säkra från vatten i marken och kräver också lämpliga åtgärder.
Detektera giftiga förorenade platser
Om den framtida byggnadsplatsen redan har använts som kommersiell yta, bör marken undersökas noggrant för förorenade platser. Det kan mycket väl vara så att det fortfarande finns giftiga ämnen i marken. Fastighetsägaren ansvarar för att föroreningen avlägsnas. Vill du som blivande byggare undvika höga omhändertagandekostnader är det bäst att få klarhet innan du köper. En markrapport kan här ge säkerhet. Denna undersökning är dock inte obligatorisk som en del av en markundersökning för markrapporten. Det krävs endast för fastigheter där förorenade områden misstänks. Så är fallet om företag har arbetat med miljöfarliga ämnen på dessa fastigheter. Vill du vara på den säkra sidan bör du beställa denna tilläggstjänst. Särskilt om en köksträdgård ska anläggas på en stor fastighet måste jordkvaliteten vara ren för att inte äventyra människors hälsa.
Gubbar, ett gamm alt problem
Många flygbomber från andra världskriget ligger och slumrar i jorden, oupptäckta. Även decennier senare utgör många av dem fortfarande en fara. Fastigheter i städer är särskilt drabbade. I vissa kommuner finns till och med en undersökningsskyldighet om fastigheten är belägen i anvisade misstänkta områden. Besiktningskostnaderna bärs vanligtvis av fastighetsägaren. Dessa kostnader samt tidsfördröjningar tills den odetonerade bomben desarmeras måste beaktas i vissa områden. Det är därför rimligt att ta hänsyn till denna möjlighet i god tid.
Är en markundersökning obligatorisk?
Varje struktur har en betydande vikt som vilar på marken under och måste på ett tillförlitligt sätt stödjas av den. För att göra detta måste du veta om den valda undergrunden är tillräckligt stabil för det planerade byggprojektet. Annars finns risk för skador på nybyggnaden och eventuellt även på angränsande bebyggelse. En geoteknisk rapport, det officiella namnet på undergrundsrapporten, är därför ett viktigt underlag för planering och genomförande av byggprojekt. Den tjänar i första hand som underlag för att beräkna statiken och styrkan hos fundamentet. Sedan 2008 krävs därför en markredovisning enligt byggreglerna i Tyskland för alla obebyggda fastigheter där ett byggprojekt pågår. Denna skyldighet gäller inte fastigheter som redan är bebyggda.
Notera:
Det räcker inte att dra slutsatser från markförsök på en grannfastighet. Även över små avstånd är allvarliga avvikelser möjliga, varför ett separat jordprov krävs för varje fastighet.
Alla risker som uppstår från byggarbetsplatsen bärs av byggherren, det vill säga fastighetsägaren. Varje husbyggare bör hantera detta i god tid och tydligt reglera genomförandet och kostnadsövertagandet. Det är därför lämpligt att låta säljaren göra markrapporten för att säkerställa att marken är byggbar innan du köper den. Som säljare är det också lämpligt att få en byggnadsberättelse upprättad, eftersom denna lätt kan inarbetas i prisförhandlingar.
Vilka är fördelarna med markrapporten?
Om ett jordprov avslöjar en problematisk byggarbetsplats, behöver inte byggprojektet nödvändigtvis överges. Ur de problem som identifierats kan byggnadsåtgärder härledas som ger den nya byggnaden en långsiktig och säker förankring. Om resultaten av undersökningen är kända innan planering kan detta anpassas i tid. Varje åtgärd som krävs ökar den totala byggkostnaden. Beroende på omfattningen kan dessa kostnader bli så höga att byggandet inte längre är möjligt eller inte längre lönar sig av ekonomiska skäl.
Om en byggnad uppförs utan att känna till markens beskaffenhet och utan nödvändiga skyddsåtgärder kan detta resultera i höga uppföljningskostnader. Fuktiga väggar leder till exempel till att det bildas mögel, vilket är arbetskrävande och dyrt att ta bort, för att inte tala om hälsokonsekvenserna. Det kan också bli hängande eller sprickor. Undergrundsrapporten är ett användbart instrument helt enkelt för att undvika dessa senare defekter och oöverskådliga uppföljningskostnader för att eliminera dem.
När bör du tänka på en markrapport?
Om du köper ett "gamm alt" hus behöver dunoundergrundsrapport. En markredovisning krävs förframtiden husbyggare så att planeringen av byggprojektet och kostnaderna kan planeras därefter. Den bör därför skapas vid köpet av fastigheten, men senast vid planering av bygget. Om markens tillstånd bestäms innan köpet, kan du vara säker på att du inte spenderar pengar på en oanvändbar bit mark. De nödvändiga säkerhetsåtgärderna kan också visa sig vara så dyra att det är mer meningsfullt att leta efter en alternativ fastighet.
Avtalet om upprättande av markrapport ska finnas med i bygg- och köpekontraktet, speciellt för byggnader med fast pris. Arkitekter har en skyldighet att informera byggherrar om behovet av en markrapport.
Vem skriver markrapporten?
En geoteknisk expert har yrkesmässiga kvalifikationer att upprätta en undergrundsrapport som anger upphandlingen av undergrunden. Han måste vara behörig att upprätta en rapport enligt DIN 4020 och DIN 1054. Du kan hitta en expert via Gula sidorna eller Internet. Olika byggmästarföreningar och Hantverkskammaren kan också hjälpa dig att hitta en värderingsman i närheten.
Tips:
Be din arkitekt om en rekommendation. Han arbetar regelbundet med markundersökningar och kan säkert peka dig till experter som han har goda erfarenheter av.
Hur upprättas en markrapport?
För att en markrapport ska kunna upprättas måste undergrundens tillstånd först analyseras med olika tekniska metoder. För detta krävs lämpliga jordprover. Dessa avlägsnas från lämplig plats med en kärnborr. Som regel utförs borrning i de framtida hörnen av den planerade byggnaden. Hålet går cirka tre meter djupare än den planerade grunden för huset. De olika jordlagren i provet ger insikter om underjordens bärförmåga och vattenförhållanden.
Tips:
Före borrning bör byggnadens planlösning och den exakta platsen bestämmas så att jordprovningen kan utföras på "rätt" plats.
Hur mycket kostar en markrapport?
Kostnaderna för en undergrundsredovisning beror på storleken på den planerade byggnaden och omfattningen av den utredning som beställs. För en enfamiljsbostad av medelstorlek upp till cirka 200 kvadratmeter ligger priset för en grundrapport mellan 500 och 1 000 euro. Det finns också regionala skillnader i priset på markrapporten.
Om markexperten tillhandahåller ytterligare tjänster ökar priset till 2.000 till 2 500 euro. Ytterligare tjänster inkluderar till exempel bestämning av vattenpermeabilitet eller byggkemisk vattenanalys. Merkostnaden för en markrapport kan dock vara väl använd. Kostnaderna för att eliminera defekter orsakade av dålig undergrund kan vara betydligt högre.
