Byggare är ofta begränsade i förverkligandet av sitt drömhus av byggregler för en tomt, vilket i sin tur kan vara till nackdel för byggmarkssäljare. Efterlevnad av lagstadgade minimiavstånd till angränsande fastigheter eller efterlevnad av maximal byggnadsarea beroende på fastighetens yta är bara två möjliga exempel på problem. Under vissa förutsättningar kan en enande byggnadsbelastning för grannfastigheter vara lösningen.
Föreningsbyggnadsbelastning – definition
Som termen antyder är det i första hand en typ av förening av två eller flera egenskaper. För att dessa ska”förenas” måste de vara grannfastigheter. En enande byggnadsbörda innebär att två eller flera grannfastigheter behandlas som en fastighet inom byggrätt. En gemensam byggnadsbörda kräver i allmänhet ett byggrättsligt skäl.
Med sammanslagningsbyggnadsbördan elimineras till exempel fastighetsgränser mellan de inblandade grannfastigheterna. I föreningsbyggnadsbelastningen ingår alltid minst en så kallad”serveringsfastighet”. Denne eller fastighetsägaren har en offentligrättslig skyldighet gentemot ansvarig byggnadsmyndighet att upplösa sin fastighetsgräns mot en grannfastighet. Det innebär att grannfastigheten blir den så kallade”dominerande” delen och granngränsen behöver inte beaktas när det gäller byggrättsliga frågor.
Ägarskapsförhållanden vid belastning av föreningsbyggnad
Ägarstrukturen i de enskilda fastigheterna påverkas inte av en föreningsbyggnadsbörda. Det innebär att varje deltagande fastighetsägare behåller sin äganderätt till sin fastighet i den mån den var/är registrerad i fastighetsregistret före en föreningsbyggnadsavgift. En föreningsbyggnadsbörda förs inte in i fastighetsboken. Det kommer inte heller att ske någon förändring på området för skatter.
Användning av föreningsbyggande bördor
Exempel 1
Herr Meier äger ett tvåfamiljshus på sin fastighet där lägenheterna ligger bredvid varandra och var och en har sin egen ingång. En sida ska nu säljas inklusive fastigheten på sidan. En fastighetsindelning gör detta teoretiskt möjligt. Men eftersom huset inte ligger mitt i fastigheten skulle dess del av fastigheten vara betydligt mindre.
Bygglagen säger att den bebyggda ytan på hans halva av huset är för stor för storleken på kvarvarande fastighet. En bodelning skulle därför inte vara möjlig i detta fall. Om en enande byggnadsbörda söks och godkänns samtidigt som fastigheten klyvs, kommer fastigheten dock även efter delningen att betraktas som en för byggnadsordning. Som fastighetsägare får husköparen regelbundet fastighetsregisteranteckningen.
Exempel 2
Fru Schmidts son kan köpa fastigheten granne med sin mamma billigt. För att kunna förverkliga sin drömhusplan skulle han behöva bygga nära fastighetsgränsen till sin mammas fastighet. Detta har inga invändningar, men det har byggnadsmyndigheten, eftersom han som byggherre enligt lag är skyldig att hålla minimiavståndet till intilliggande fastigheters fastighetsgränser. Här kan nu hans mor ge byggnadsmyndigheten skyldighet att tillämpa gemensam byggnadsbörda. På så sätt löser mamman upp gränsen mellan de två fastigheterna och sonen behöver inte längre ta hänsyn till detta vid byggandet.
Exempel 3
Två gifta par som är vänner har köpt två stycken mark bakom varandra som de skulle vilja bygga på. Det finns ingen åtkomst från gatan för utveckling till den bakre fastigheten. Det innebär att kablarna endast kan nå den bakre fastigheten via den främre fastigheten. Här kunde paret komma överens om ett så kallat servitut, som juridiskt och permanent föreskriver en strukturell flyttning över den första fastigheten. För att spara kostnader beslutar de nya fastighetsägarna att bygga ihop. De två fastigheterna blir en fastighet i byggrättslig mening. Som ett resultat behöver endast den främre fastigheten utvecklas. Den bakre fastigheten kan nu kopplas till denna.
Ansökan
Ingen bindande information kan lämnas som huvudregel angående ansökan om föreningsbyggnadsbörda, eftersom de enskilda förbundsstaterna kan ha olika krav. Följaktligen fungerar följande information i vissa punkter endast som vägledning. Innan du lämnar in en ansökan är det lämpligt att få exakt information om ansvarig myndighet.
Ansvar
Gemensam byggnadsbelastning kan sökas via ansvarig byggnadsmyndighet eller kommunens byggnadstillsynsmyndighet.
Sökande
Vem som helst av de inblandade fastighetsägarna kan lämna in ansökan. Den som skickar in ansökan kommer vanligtvis också att vara fakturamottagare för uppkomna avgifter.
I alla fall ska fastighetsägaren vars fastighet är”inlastad” ange byggberedskap med sin underskrift på en separat blankett. I teknisk jargong kallas detta för "byggnadsentreprenören". I vissa städer/länder, efter att beställaren lämnat in ansökan, bjuds byggherren in till ett personligt möte för att ge signaturen och för att kunna autentisera den direkt. Om byggentreprenören bor längre bort kan underskriften göras hos en byggmyndighet i närheten av bostaden och attesteras där. Alternativt kan signaturen också bestyrkas av en notarie.
Dokument/handlingar som ska skickas
- Ifyllt och undertecknat ansökningsformulär
- Bygglastdeklaration från byggentreprenören med signaturcertifiering
- Nuvarande fastighetsregisterutdrag över alla inblandade fastigheter (får inte vara äldre än tre månader)
- Cadastral utdrag av alla inblandade fastigheter
- Platsplan i fem exemplar med markering och mått på fastighetsytan som ska belastas
- Beroende på byggnadsmyndigheten kan en separat kostnadsantagandeblankett krävas för de resulterande avgifterna
- Om det är handels- eller föreningsfastighet ska handels- eller föreningsregisterutdrag lämnas
Redigeringsprocess
Om alla nödvändiga handlingar och underskrifter finns att tillgå kommer byggnadstillsynsmyndigheten att inleda en så kallad bygglovsprocess. Handläggningstiden kan variera mycket beroende på arbetsbelastning och enskilda ärenden. I genomsnitt kan en handläggningstid på mellan fyra och sex veckor förväntas.
Om ansökan beviljas görs en anteckning i byggbelastningsregistret och föreningsbyggnadsbördan blir juridiskt bindande.
Kostnader
Beroende på kommun, administrativ insats, ekonomiskt värde eller annan byggnadsnytta brukar kostnaderna sättas ihop individuellt. De varierar mellan 60 euro och 500 euro. Avgiftsåterbetalning sker även om byggherren ändrar sig efter att ansökan redan lämnats in och inte undertecknar byggnadsbelastningsdeklarationen. Det är möjligt att begära skriftlig information om anteckningar i byggbelastningsregistret. Även här tillkommer en avgift på mellan 15 euro och 50 euro.
Tips:
Resultatet av bygglovsförfarandet kommer att meddelas sökanden skriftligen och åtminstone anteckningen i byggbelastningsregistret kommer att meddelas byggnadsmyndigheten skriftligen. Detta är redan bindande och föreningens byggnadsbörda är juridiskt bindande, varför ytterligare bevis från byggnadsbördanregistret inte krävs.
Föreningsbyggnadsbörda vid arv eller försäljning
Om det sker ett ägarbyte av fastigheten för vilken fastighetsföreningens skyldighet ingåtts genom försäljning eller arv, förblir denna opåverkad och kvarstår. Detta för att skydda ägaren av den "dominerande" egendomen. Detta syftar till att förhindra att grannen i värsta fall måste riva sitt hus eller delar av det om skyldigheten skulle upphöra om det byggdes över (tidigare) fastighetsgränsen.
Radera en föreningsbyggnadsbörda
Om en föreningsbyggnadsbörda registreras på en eller flera fastigheter kan den under vissa förutsättningar tas bort. Följande krav måste uppfyllas:
- Det ursprungligen planerade bygget kommer inte att ske (orsaken har eliminerats)
- Det finns inget allmänt intresse av att upprätthålla en föreningsbyggnadsbörda
- Medgivande från ansvarig byggnadstillsynsmyndighet måste ges
Påverkan på fastighetsvärde
Eftersom minst två fastigheter är inblandade i en gemensam byggnadsbelastning innebär det vanligtvis att det finns en nackdel för den ena delen och en fördel för den andra. Den”dominerande” fastigheten har fördelen, eftersom den gynnas av att fastighetsgränsen avskiljs från grannfastigheten. Resultatet kan bli en ökning av fastighetens värde.
Fastigheten för vilken byggnadsbörda registreras förlorar sin rätt till tydlig avstyckning från grannfastigheten. Detta kan potentiellt minska värdet på en fastighet.
Beroende på det enskilda fallet och utvecklingen sker inte alltid en värdeminskning. Det bör beaktas att en enhetlig byggnadsbelastning erbjuder mer flexibilitet i utvecklingen, vilket inte skulle vara möjligt utan detta byggrättsavtal. Huruvida och i vilken utsträckning vilken fastighet som kan förväntas få en värdeminskning eller en värdestegring kan avgöras med hjälp av en expert och motsvarande rapport.
