Det kan finnas olika anledningar till att man vill dela en fastighet: oavsett om det gäller planeringen av ett parhus, skiftningen, för att tillhandahålla byggmark till de vuxna barnen eller för att fastigheten helt enkelt är för stor och kräver för mycket underhåll. En uppdelning kan göras med eller utan mätning. Guiden visar allt som behöver beaktas vid bodelning.
Godkännande
I nästan alla delstater krävs inget kommun alt godkännande för att dela egendom. Undantag är Niedersachsen och Nordrhein-Westfalen om det gäller en bebyggd fastighet eller bygglov för denna. Vare sig med eller utan erforderligt delningstillstånd ska föreskrivna byggregler alltid följas. Det gäller till exempel efterlevnad av minimiavstånd och utvecklingsplaner. Byggnads- och/eller fastighetsmyndigheten i den ansvariga kommun där fastigheten är belägen ger detaljerad information.
Divisionstyper
Det finns två typer av division:
Ideal division
En ideal uppdelning sker utan att man mäter fastigheten. Det betyder inte att en mätning inte utförs. Den går helt enkelt utan gränsbestämning och gränssättning/gränsmarkering. Regleringen av en delning utan mätning utförs av en notarie. En anteckning om den ideala skiften görs i fastighetsregistret. Den här typen av uppdelning görs främst för att spara pengar och när parterna inte vill ha några kvadratmeter mer eller mindre.
Ideal divisionskrav
Uppfyllandet av minst ett av följande krav är obligatoriskt för att kunna dela utan att mäta:
- Gränsen dras "sten till sten", till exempel i ett parhus
- Lika fastighetsandelar, som kan förekomma till exempel vid upplösning av en arvsgemenskap
- En bodelningsmätning genomfördes tidigare och deponeras hos fastighetsregistret utan att ägarbyte sker
Riktig division
Vid verklig delning måste en mätning utföras av en erkänd och offentligt utsedd besiktningsman. Denna tillhandahålls på begäran av ansvarig lantmäterimyndighet eller kan beställas självständigt. Fastighetsgränserna är avgränsade för samtliga delområden. Gränsskyltar kan sättas på begäran. Mätresultaten och gränspunkterna lämnas till fastighetsregistret som bevis och förvaras där. Nya fastighetsregisterblad skapas för alla uppmätta delar hos respektive (nya) fastighetsägare. Den gamla fastighetsbokföringen för den oskiftade fastigheten”skrivs över” med de nya mätnings- och gränsuppgifterna.
Kostnader
Priset för en skiftesdelning utan eller med lantmäteri beror på storleken på den fastighet som ska delas och markvärdet. Om fastigheten som ska delas är 850 kvadratmeter och schablonmarkvärdet är 23 euro per kvadratmeter är kostnaden för en bodelningsmätning i genomsnitt 900 euro högre än för den så kallade sonderingen utan bodelningsmätning. Omsättningsskatt och fastighetsregisteravgifter blir i motsvarande grad dyrare på grund av högre kostnadsberäkningar. I detta exempel jämförs en kostnadskalkyl på drygt 2 700 euro med drygt 1 300 euro utan delningsmätning. Priserna kan variera beroende på kommun.
Fastighetsägaren står vanligtvis för att täcka kostnaderna för delningen. Privata avtal om kostnadsdelning eller övergripande kostnadsantagande med den (nya) ägaren av fastigheten som ska delas är möjliga.
Ansökan om godkännande krävs
Om en tillståndspliktig fastighet ska delas krävs en skriftlig, informell ansökan till ansvarig stadsmyndighet. Ansökan ska lämnas av fastighetsägaren eller köparen. Även lantmätare och notarier kan i regel lämna in ansökan på uppdrag av fastighetsägaren eller köparen. En juridiskt bindande fullmakt för tredje part att lämna in en ansökan krävs.
Appens innehåll
13 § i byggmallsförordningen reglerar ansökans innehåll och nödvändiga handlingar. Dessa inkluderar
- Namn och adress till sökanden eller ägaren av fastigheten som ska delas
- Fastighetens gata och husnummer
- Fastighetsnamn
- Landsregisterblad
- Fastighetsmatrikel med distrikt, mark och skiftesnummer
- Fastighetskarta i tre exemplar med nuvarande fastighetsgränser, fastighet som ska delas och framtida gränser
- Information om befintliga bebyggelse, marknadsvärde på fastigheten som ska delas och syftet med uppdelningen
Tips:
Se till att all information är korrekt och fullständig och att alla nödvändiga handlingar/handlingar skickas in. I genomsnitt är handläggningstiden tre veckor. Om felaktiga eller ofullständiga uppgifter/handlingar har lämnats förlängs handläggningstiden i motsvarande mån.
Avvisad delningstillstånd
Om byggnadsmyndigheten avslår en bodelning är nästa steg att gå till domstol om avslaget inte kan godtas.
Godkänd fastighetsindelning
Om ett skifte har godkänts av byggnadsmyndigheten ska mätningen utföras. Innan mätresultaten lämnas till fastighetsregistret med delningstillståndet är det lämpligt att göra ytterligare överenskommelser i förväg.
servitut
Glöm inte rättigheterna för de enskilda ägarna, som måste beviljas enligt Section 1018 i Civil Code, såsom ledningsrätt eller passagerätt. Samtidigt kan ett rättighetsavstående bestämmas. Det handlar om att belasta grannens fastighet. Detta reglerar till exempel (sam)användning, som att lägga vattenledningar eller förvara föremål på grannfastigheten.
Tips:
Alla avtal såsom servitut och avstående från rättigheter måste i allmänhet antecknas skriftligen och bör ingå i varje delnings-/köpavtal. På så sätt kan senare tvister undvikas.
Vid- och genomfartsrätt
Ett väsentligt servitut är rätten till väg och passage. Särskilt om en avskild fastighet ligger i en andra rad och inte har direkt tillgång till fots eller med fordon. Vid delning av en fastighet bör det regleras vilken väg/tillträde som beviljas. Ersättning för användning och/eller deltagande i underhållskostnaderna för stigar/tillfartsvägar är vettigt.
Kostnader för väg- och passagerätt
Beloppet för kostnaderna för lednings- och passagerätter bör bestämmas baserat på användningsintensiteten. Privat eller kommersiell användning kan inkluderas i beräkningen här. Om parterna inte kommer överens kan kostnader fastställas av en expert.
Landsregisteranmälan
Om färdrätt och/eller passeringsrätt upplåts över en grannfastighet ska detta antecknas på inskrivningsfastighetens fastighetsregister. Ägarens samtycke är en förutsättning för fastighetsbokföringen. Om färd- och genomgångsrätt finns tillgänglig för fastighetsregistret när nya fastighetsregisterblad skapas är den administrativa insatsen lägre och kostnaderna generellt lägre än efterföljande anteckningar.
Tips:
Ytan för stigarna och passagerna ska inte vara för generös, eftersom det kan leda till värdeminskning om fastigheten säljs med registrerat servitut. Ägarbyte medför inte att färdrätten eller passeringsrätten upphör.
Sök hjälp
Authority Tyska, juridiska bestämmelser, separata och/eller exceptionella bestämmelser och otaliga paragrafer gör det inte lätt för normala medborgare att hitta runt. Ett oavsiktligt misstag kan räcka för att projektet inte ska godkännas eller för att juridiska svårigheter ska uppstå hos de nya fastighetsägarna. Det är lämpligt att ta hjälp av en lantmätare eller en jurist/notarie som är specialiserad på fastighets- och entreprenadrätt. I många fall kan kompetent support spara pengar, tid och nerver.
